Vendi um imóvel: quando há imposto a pagar

Ganho de capital é a diferença entre o que você recebeu e o que pagou. Vendeu por R$ 500 mil um apartamento que custou R$ 300 mil? O ganho é de R$ 200 mil, e é sobre esses R$ 200 mil que o imposto pode incidir — nunca sobre os R$ 500 mil.

O prazo aperta: o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda, não na declaração do ano que vem. Muita gente descobre isso em março, com a multa já correndo.

As duas isenções

1. Imóvel único de até R$ 440.000

Prevista no art. 23 da Lei 9.250/1995. Exige três condições ao mesmo tempo:

• ser o único imóvel que você possui;
• a venda não passar de R$ 440.000;
• não ter vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.

As três, juntas. Ter metade de um segundo imóvel por herança já quebra a primeira condição, e é o tropeço mais comum aqui.

2. Reinvestir em 180 dias

Prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005, e não tem teto de valor. Se você aplicar o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, o ganho é isento.

Os detalhes que decidem:

• O prazo conta da celebração do contrato, não da escritura nem do registro.
• Aplicação parcial isenta proporcionalmente. Usou 70% na compra? 70% do ganho fica isento e 30% é tributado.
• Vale uma vez a cada 5 anos.
• Só imóvel residencial. Terreno não conta — a Receita já se manifestou nesse sentido.

Quando há imposto, quanto é

A alíquota é progressiva sobre o ganho, pela tabela do art. 21 da Lei 8.981/1995:

É progressiva de verdade: cada fatia do ganho paga a alíquota da sua faixa, como no IR sobre salário. Na prática, a esmagadora maioria das vendas residenciais fica inteira na primeira faixa.

O custo é maior do que o preço de compra

Aqui está o dinheiro que quase todo mundo deixa na mesa. O custo de aquisição não é só o valor da escritura — ele soma tudo que você gastou e consegue comprovar:

• ITBI e despesas de cartório na compra;
• corretagem paga por você;
• reforma, ampliação e benfeitoria, com nota fiscal;
• juros e encargos do financiamento usado na aquisição.

Cada real somado ao custo é um real a menos de ganho tributável. Uma reforma de R$ 60 mil comprovada reduz o imposto em R$ 9 mil na primeira faixa — e é exatamente por isso que a nota fiscal da obra deve ser guardada por anos, mesmo sem plano de vender.

Existem ainda fatores de redução para imóveis adquiridos até 1988 e entre 1996 e 2005, que diminuem o ganho conforme o tempo de posse. São contas específicas, e é o tipo de caso em que um contador se paga.

Como apurar e pagar

O cálculo é feito no GCAP, programa próprio da Receita, no ano da venda. Ele gera o DARF e, no ano seguinte, os dados são importados direto para a declaração.

Preencher o GCAP mesmo quando a venda é isenta é o procedimento correto: é ele que registra a isenção usada e a data, o que sustenta a carência de 5 anos.

Este texto explica as regras gerais e não substitui orientação profissional. Venda de imóvel envolve valores altos e regras com muitas exceções — para um caso concreto, procure um contador. Base legal: art. 23 da Lei 9.250/1995, art. 39 da Lei 11.196/2005 e art. 21 da Lei 8.981/1995.